自下半年以来，上海大宗资产出售的消息就密集传出，卖总部、卖大楼成为了地产行业调整中的一个插曲。
前脚泰禾集团在上海的总部大楼被一家工程公司笑纳，后脚万科将上海金桥万创中心拱手让出。
这边全球资管巨头贝莱德败走沪上；那边港资新世界发展出售上海地标项目的传闻甚嚣尘上；昔日“外滩地王案”上的项目，也有消息流出……
但也不乏厦门国企象屿集团抄底上海百年地标；昆山国企下场接盘万科资产。
国资进场、民企盘整、外资承压……
这些看似孤立的交易背后，共同描绘出当前上海大宗资产市场在行业调整下的复杂生态与资本流向。
一场关于核心资产价值重估与战略布局的博弈正在黄浦江畔激烈上演。
01
万科再抛资产
地方国资汹涌抄底
最近据多家媒体报道，万科已完成上海金桥万创中心项目的出售，成交总价为14亿人民币。
接盘方是一家名为昆山众六资管的公司，工商资料显示，这家资管公司是周庄投资发展集团的全资子公司，也就是说昆山国资成为了万科资产的买家。
金桥万创中心是上海万科在2013年上海自贸区启航之年启动的，是万科布局上海金桥板块的首个地标性产业园区。园区紧邻碧云国际社区，、康宁、普立万、上海产业技术研究院等众多跨国公司、产研机构云集于此。
事实上就在此次交易前夕，万科刚发布年内中期业绩预告，预计上半年归母净利润亏损100亿元-120亿元，扣非后净利润亏损95亿元-115亿元。
万科给出了业绩亏损的几个原因，除了开发业务收缩、计提资产减值外，就是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
近几年来，“瘦身偿债”一直是万科的重要动作，从2021年出售七宝万科广场股权开始，沪上优质“现金奶牛”频频被万科摆上货架。
上海南翔印象城MEGA、上海松江印象城股权均在去年被转让。今年以来，包含西岸万科中心最后一栋办公、安亭新镇的酒店以及万科天空之城的办公等也均被出售。
近期，由深铁“操刀”，万科组织架构再度迎来一场大手术，取消了所有区域公司，集团进一步强管控，进入回到“强中心”状态。更深层的逻辑，还在于深铁要“控盘”。
而公开市场方面，2025年万科境内外累计债券到期债券共9只，总规模达215.9亿元，后续万科或将继续通过出售部分持有的商业资产来对冲还债压力。
值得一提的是，此次接盘方是地方国资，这股力量其实是近年来涌入上海，悄悄扫货的重要力量。
此前有新疆国资20亿拿下华旭国际大厦；河南财政厅全资子公司以15.15亿拿下复星旗下普陀星光耀广场二期1号楼；福建三明当地国资拿下杨浦区互联网教育大厦，同时更名“三明大厦”等。
而在昆山国资接盘万科资产之前，厦门国企象屿集团旗下公司，也在今年6月初以约21亿元人民币的价格，通过股权交易方式成功收购了上海南京西路核心商圈的仙乐斯广场90%的份额。
仙乐斯广场前身是1936年竣工的仙乐斯舞厅，这也是享誉上海的四大歌舞厅之一，由商场和办公楼两大部分，是一栋集餐饮、娱乐、生活配套、办公于一体的商办综合体。
象屿集团虽然是厦门国企，但其2003年进入上海市场，除了此次拟通过股权交易的商办产品，其在上海还自持毗邻苏州河，位于新闸路商圈核心地段的上海象屿集团大厦。
而其地产子公司象屿地产，更是将上海作为其双总部之一，近两年，在董事长胡新立的带领下，象屿地产在长三角发展非常迅猛，曾一度贡献了约90%的销售业绩；更在上海跑马圈地，跻身上海前5、全国前50位，成为规模排名上升最快的房企之一。
象屿·苏河琹庐示意图
02
黄其森卖掉泰禾华东总部
闽系进军上海大退朝
近日，据京东司法拍卖披露的信息显示，坐落在上海静安区恒丰路上的泰禾集团上海总部大楼，最终以6.597亿元的价格成交。这个成交价格远低于此前评估的约9.424亿元。
相较于此前泰禾对外出售时的报价超过16亿元、开发成本的13.5亿元，更是腰斩过半。
这个项目位于上海静安核心区域、轨交上盖，最大的特点就是距离上海火车站很近，地图上显示不过600米的距离。
而此次的接盘方，既不是国资央企，也并非名企巨头，而是一家名不见经传的民营建筑公司。
这家名为上海舜晟建设集团有限公司，是家民营企业，公开资料显示，这家工程企业成立于2003年，由两名自然人潘根富（持股70%）和潘国娟（持股30%）共同持有。
与昔日光环加深的泰禾不同，舜晟建设相当低调，主营建筑工程、市政工程、水电安装。此次拿下泰禾大厦后，这家建筑企业计划将总部迁入该项目，并对外出租运营剩余面积。
以不到7亿元的成本，不仅在上海核心区域获得总部基地，还能将剩余面积对外出租运营，属于典型的“自用+投资”双核型资产配置，算下来这笔买卖相当划算。
上海泰禾大厦是当初泰禾集团布局全国飞速扩张的华东总部办公楼，不过在2020年泰禾集团债务爆雷，成为最早一拨爆雷倒下的大型民营房企。
泰禾总部大楼早在2022年就曾被公告处置，当时这处资产作为抵押物，围绕近6.4亿元本金的债权融资，泰禾集团及其实控人黄其森还做了连带担保。
而在今年初的债权处置信息中，浙东大厦曾被预估年租金收入达5500万元，估算租金回报率远超上海写字楼市场平均水平，但最终成交单价仅约3.6万元/㎡，泰禾资产的贬值幅度可见一斑。
而这栋曾象征闽系房企雄心壮志的大楼的低价易主，一定程度也象征曾经闽系房企的辉煌黯然落幕。
不止泰禾，另一家昔日闽系黑马、原千亿房企阳光城的总部大厦——阳光控股大厦（滨江国际广场1号楼），7月中也在阿里资产处置平台上开拍，起拍价为14.57亿元，但因在24小时竞拍期限内无人出价，于7月12日宣告流拍。
这是滨江国际广场1号楼第三次被摆上货架，也是第三次流拍。
不止于此，融信、世茂等闽系房企，也在前些年将上海的总部大楼或出让或质押，进一步退守福建大本营。
昔日风光的北上总部迁沪潮流，如今风流云散、往昔不复，留守的上海总部大厦也难逃被处置的命运。
03
全球资管大佬“断贷”
与港资地产大佬的困局
抛售资产的不止是昔日明星房企，还有号称华尔街扛把子的全球资产巨头。
日前有市场消息称，全球最大资管公司贝莱德断贷7.8亿，被渣打银行收回的上海普陀两栋写字楼，被鼎一投资成功“捡漏”。
这个项目位于普陀区苏州河北岸，紧挨长风公园，据传最终交易价格7亿，折价48%，已经完成交割。
这幢写字楼大有来头，2017年贝莱德以12亿元从保德信金融集团那里接手了北岸长风E栋和G栋。
在这次交易中，贝莱德通过渣打银行的贷款筹集了7.8亿元，这笔贷款占到了交易总额的65%。
渣打银行愿意动这么大的杠杆，是因为保德信提供的45%收益率吸引了他们，只要贝莱德不违约，渣打银行便能确保盈利。但贝莱德却选择断贷弃供，渣打银行被迫收回两幢办公楼。
据了解，贝莱德断供背后或因租金难以覆盖利息，苦寻买家无望。
事实上，贝莱德不是名不见经传的小角色，这家巨头于1988年成立，是美国规模最大的上市投资管理集团，为全球超过100个国家和地区提供资管服务。
无独有偶，这段时间，据多家媒体报道，上海有负责出售商业和办公楼的机构放出消息，港资房企巨头新世界发展，正在对外出售位于上海淮海中路的K11物业的写字楼部分。只不过这则消息很快就被上海香港新世界大厦相关人员否认。
上海香港新世界大厦位于淮海中路中央商务区，是内环范围内一处地标建筑，新世界集团曾在2013年斥资4亿元，将项目商业部分改造成内地第一座K11艺术购物中心。
此前克而瑞曾在一份报告中提到，新世界发展的最大挑战，是前期斥巨资投入的物业形成的债务压力。较长的投资回报周期，以及投资物业的流动性变弱，造成了当前的资金压力。
这份报告也为新世界发展指出了多个应对策略，一是非核心资产出售，二是更多核心资产的抵押贷款，来拉长整体债务期限，替换高息债务。
据世邦魏理仕统计，今年上半年，上海在大宗资产交易方面累计录得36笔，交易金额累计230.1亿元，资本加速向具备稳定现金流与成长潜力的优质标的集中。
上海大宗资产交易市场的冷暖交织，不仅标志着行业深度调整期的新阶段，更预示着未来市场格局的重塑方向。
当潮水逐渐退去，唯有真正具备稳健现金流、精准价值判断与长远战略定力的玩家，方能在这片充满机遇与挑战的“十里洋场”中行稳致远。
主编：张艳
责编：浩浪
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