房地产新模式:这次真不是狼来了!
别再盯着降准降息了,真正的“王炸”是这句话——“加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度”。过去救市靠放水,现在直接改规则,说明高层这次铁了心要换玩法。旧模式是开发商借钱、囤地、炒房价,新模式是“保交楼+保障房+精准输血”,房价暴涨的时代结束了,但楼市不会死,只会更分化。
为什么这次动真格?
旧模式彻底玩不动了:房企暴雷、烂尾楼、韭菜接盘侠不够用,高杠杆游戏崩了。
新模式早有伏笔:从2022年提“租购并举”到今年“收储二手房”,政策一步步铺路,现在终于轮到资金端动手。
救市逻辑变了:不是普涨托房价,而是“稳刚需、保民生、去库存”。比如武汉、青岛收二手房当保障房,既消化库存,又压低租金,比发货币化棚改券更狠。
新模式的三大杀招第一,钱往哪流?——保障房和城市更新公积金利率降25个基点、PSL(棚改贷款)利率下调,明摆着让钱流向保障房和旧改。以后一线城市核心区商品房照样贵,但郊区和老破小可能被政府打包收走,普通人要么咬牙买核心区,要么住保障房。
第二,开发商怎么活?——白名单+慢周转房企别想再玩“拿地-贷款-跑路”的套路,以后只有能盖保障房、能保交楼的开发商才能拿到贷款。活下来的房企,要么国企,要么转型当“代建商”,暴利时代结束,赚辛苦钱时代开始。
第三,房价怎么走?——核心涨、边缘跌政策兜底的是“有真实需求”的房子:一线学区房、地铁房、适老化改善房。三四线鹤岗化、老破小租金化、郊区保障化,没地段没品质的房子,套现的唯一机会可能是等政府收储。
普通人该赌还是该跑?三类人最危险:
囤了三四线房子的(没人接盘);
持有老破小等拆迁的(可能被低价收储);
幻想政策刺激后暴涨的(剧本换了)。
三类人还能玩:
一线刚需(利率降了,该买就买);
改善置换党(政策鼓励“以小换大”);
长期收租客(保障房REITs可能开放散户投资)。
楼市从“赌场”变“超市”过去买房像买彩票,闭眼押注暴富;以后买房像逛超市,得看清标签——有的货架(核心区)永远涨价,有的货架(郊区)只能打折处理。政策在逼所有人理性,要么接受慢收益,要么彻底出局。
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